中国旅游集团、华侨城集团是目前仅有的两家文旅央企，两大央企都是多元综合型公司，除常规文旅业务之外，还有大量非文旅业务，如中国旅游集团的免税业务，华侨城集团的房地产业务。
两大集团都有多家上市公司，其中负责常规文旅业务运营的，分别是香港中旅（HK.00308）和华侨城A(SH.000069)。本期，知酷文旅将重点剖析香港中旅和华侨城A的2025财报，解析文旅中央军的文旅业务发展情况。
2025年，华侨城A依然受房地产市场的拖累，全年营收313.8亿元，同比大幅下滑42.32%，归属上市公司股东净亏损143.8亿元，亏损同比增加62.92%，亏损额度创下历史新高（往期回顾：3年亏损260亿！华侨城A路在何方？）。
华侨城A的业绩大幅下滑，和文旅市场的情况关系不大，华侨城A是“文旅+地产”模式的开创者，此前其房地产及旅游地产业务长期占到总营收的85%以上。在营收方面，华侨城的地产营收和旅游营收很难区分，因为其把旅游业务归为旅游综合业务，这个业务包含与旅游项目相关的地产业务。在这一轮房地产业务的衰退期，华侨城A的业绩受到重创。
纯旅游业务方面，可参考的指标是游客接待量。华侨城A旗下文旅项目2025年共计接待游客7970万人次，这个数据同比2024年略微下滑1.37%，整体基本持平。
华侨城A旗下文旅项目遍布全国，有28家景区、22家酒店和6家文商旅综合体，还有旅行社和旅游演艺，其客流情况一定程度上反映了全国文旅市场的情况。
2024年、2025年，官方统计的全国旅游人次大幅增长，但在文旅景区层面普遍感觉不到，也许客流增量主要集中在非景区业态、部分网红项目、免费业态。传统的、成熟的、收费的文旅景区，如观光景区、主题乐园、文旅古镇等，客流量是普遍停滞甚至是下滑的。例如，长三角地区的古镇景区标杆乌镇，2025年前三季度客流量整体下滑了10.91%。
由于“文旅+地产”模式的失效，华侨城A近几年文旅业务大的扩张动作基本停滞，更多是各地文旅项目内部创新，如各地欢乐谷乐园搞景区NPC、搞微演艺、搞节庆营销。
然而，华侨城A新的文旅项目模式是什么？下一代能媲美欢乐谷的经典文旅产品是什么？未来，华侨城A的业务想象空间在哪里？这些问题目前还没有答案。华侨城A仍在消化地产业务衰退带来的阵痛。
中国旅游集团旗下的香港中旅，是其景区、酒店、度假村、旅游客运、旅游投资等业务的主体。2025年香港中旅营收40.7亿港元，同比下滑2%，年度亏损2.72亿港元。
在营收绝对值上，香港中旅远远不如华侨城A，40.7亿港元 VS 318亿元人民币。这主要是华侨城A有大量地产业务，香港中旅虽然也有地产，但规模比不了华侨城A。
纯旅游业务方面，华侨城A和香港中旅也很不同。华侨城A和香港中旅共同投资了锦绣中华和世界之窗。其他华侨城A的旅游项目大多为自营自投的主题乐园、水乐园、文商旅综合体，这些项目都在人口密集的大都市，产品标准化程度高、客流量大，营收额较高。
香港中旅的旅游项目非常不标准化，且多为偏远地区的自然资源型旅游项目，许多还是目的地配套项目，如索道公司、游船公司、精品酒店等，单个项目的营收额低。所以，总营收方面，香港中旅比不了华侨城A。
香港中旅2025年亏损2.72亿港元，这个亏损也是因为房地产。不过，香港中旅在2025年彻底剥离了旅游地产，包括经营多年的海泉湾温泉度假村品牌。剥离海泉湾及旅游地产业务，导致香港中旅产生5亿港元的亏损。如不考虑这部分，香港中旅全年盈利2.3亿港元。
旅游景区方面，截至2025年底，香港中旅布局各类景区69家，其中5A景区17家。包括深圳世界之窗、锦绣中华、德天瀑布、宁夏沙坡头、大理洱海、稻城亚丁、浙江千岛湖、四川泸沽湖、吉林松花湖、海南文昌航空航天旅游项目等。
中旅的景区数量比华侨城A多，项目大多数位于偏远地区、山区或边境地区。其中，许多项目并非完整的景区，而是景区内的核心业态，例如在大理洱海、稻城亚丁、千岛湖，香港中旅拥有游船、观光车、索道、精品酒店的运营权，香港中旅还拥有黄山玉屏索道、庐山秀峰索道的运营权。
香港中旅的景区业务2025年共营收17.9亿港元，同比下滑了0.4%，基本持平。这一点，和华侨城A的客流量持平类似，反映出文旅市场其实没有官方统计数据的那样火爆。
中旅的景区中，传统景区也呈现增长乏力。5A景区宁夏沙坡头，2025年收入4.45港元，同比下滑4%。德天瀑布营收2.88亿港元，同比下滑0.7%。千岛湖项目收入同比下滑2%。
而香港中旅在新疆伊犁的库尔德宁风景区，2025年客流量暴涨145%，原因是新疆伊犁是这两年新晋的热门旅游目的地，且库尔德宁非常适合休闲徒步。香港中旅专门成立“柏睿旅行”品牌，柏睿旅行定位精品住宿和深度定制游，在新疆建设了一系列的野奢营地和精品度假酒店，如赛里木湖・牧云野奢金帐营地、那拉提・林隐酒店、伊宁六星街・玛格丽特俄式风情民宿、库尔德宁・云杉酒店等。围绕这些精品住宿，柏睿旅行推广新疆深度体验游、户外徒步等，吃到了新疆旅游大爆发的红利。
香港中旅2025年另一个大动作，是2025年8月收购了万科旗下的吉林松花湖度假区以及万科的万冰雪公司，万冰雪公司管理8家国内知名滑雪场。该收购使香港中旅一跃成为冰雪旅游领域的巨头。滑雪成为香港中旅下一阶段的重要业务方向。
此外，香港中旅在2025年正式启动了海南文昌的航空航天旅游，2025年首个核心项目文昌瑶光火箭观礼平台开业，观礼台距离火箭发射场仅2公里，可同时容纳2000人观看火箭发射，配套了航天研学、主题展览、文化活动、餐饮娱乐等多种业态。
整体来看，2025年文旅中央军华侨城A、香港中旅的业绩表现都比较低迷。不过相比华侨城A的营收断崖式下滑、利润巨亏，香港中旅的情况要好得多。“文旅+地产”失效后，华侨城A后续的业务想象空间在哪，现在还看不出来。
而2025年是香港中旅的转型之年，剥离旅游地产，聚焦文旅创新业态。休闲徒步、冰雪旅游等新业务呈现高增长态势，新疆深度游、火箭观礼等特色文旅项目迎来小高峰。可以说，香港中旅的探索和创新已经小有成效，在传统旅游观光之外，有了新的业务想象空间。
本文来自微信公众号“知酷文旅”，作者：王薪宇，36氪经授权发布。
发布时间：2026-04-02 10:28
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