到了一年一度的年报季。
这几年大部分房企的年 报可谓乏善可陈，甚至可以说是惨不忍睹。 而这一次，却有了惊喜。
一边是碧桂园、远洋、旭辉等出险房企纷纷交出扭亏为盈的成绩单； 一边是华 润龙湖新城等的经 营及服务业务增长显著。
挣扎多年的地产行业，终于看到了积极转向。
部分房企2025年年报或业绩预告已经出炉。其中最令人关注的，莫过于出险房企集体"翻盘"——时隔数年，一批出险房企终于实现扭亏为盈：
碧桂园：归母净利润约32.6亿元
远洋集团：归母净利润67.56亿元
旭辉控股：预计归母净利润170-190亿元
禹洲集团：预计归母净利润234-254亿元
金科股份：预计归母净利润300-350亿元
佳兆业：预计归母净利润不少于500亿元
此外，多家出险房企虽仍处亏损，但亏损幅度同比显著收窄：
时代中国：亏损2.06亿元，同比收窄98.7%
融创中国：亏损123.3亿元，同比收窄52%
世茂集团：亏损97.62亿元，同比收窄33.7%
富力地产：亏损166亿元，同比收窄6.7%
出险房企业绩扭亏或亏损收窄，对低迷的房地产行业而言，无疑是个提振人心的消息。
然而细看财报便会发现，多数企业盈利能力"改善"，主要受益于债务重组的财务处理。
所谓债务重组，即债务人与债权人重新协定还款方案（包括还款金额、时间及方式等）。当实际支付金额小于重组债务账面价值时，差额将计入当期损益，体现为财报"利润"。
多家出险房企正是凭借境外债务重组实现账面扭亏。以佳兆业的境外债务重组为例，其成功获得约86亿美元（折合人民币约620亿元）的债务减免，从而直接实现财务扭亏。
远洋集团预计归母净利润30亿-50亿元（2024年同期亏损约210亿元），碧桂园预计净利润10亿-22亿元（2024年同期亏损351.45亿元），两家公司均表示，盈利主要来自债务重组产生的非现金收益。
年度财报的改善，掩盖不了经营状况的艰难。例如，旭辉控股若剔除400亿元重组收益，核心亏损达75亿-90亿元，较2024年同期（核心亏损58.25亿元）反而扩大。其主因是可供确认收入的竣工项目减少，以及市场下行导致毛利率下降。
碧桂园2025年盈利主要依赖债务重组带来的934亿元收益托底。财报显示，其2025年计提资产减值约445亿元，毛亏损431亿元，经营基本面依然脆弱。
时代中国2025年账面亏损虽收窄至2.06亿元，但若剔除重组收益，实际亏损幅度与2024年基本持平。
出险房企的 "这份成绩单"，可谓喜忧参半。
"喜"的是，财报修复背后，多家房企债务重组已取得实质性进展。
融创去年完成债务二次重组，96亿美元境外债实现全额债转股清零，成为本轮首家"上岸"的出险房企；佳兆业、碧桂园、旭辉等亦在2025年完成境外债务重组。重组成功为房企赢得了喘息之机，为后续资产处置、业务调整争取了宝贵窗口期。
"忧"的是，经营困境仍未有效解决。房地产销售规模连年缩水，出险房企的开发业务也仍在持续收缩。卸下债务包袱后，房企仍面临着业务模式转型的严峻考验。
目前来看，轻资产代建已成为行业共识方向。近年来，旭辉、远洋、碧桂园等均发力代建业务。
其中，旭辉建管2025年新拓建面达1629万平方米，位列行业第二（仅次于绿城管理）；远洋建管、金建管（金科旗下代建平台）的新拓建面也冲入行业前十。
值得一提的是，大部分出险房企的"保交房"任务已基本完成，今年将进入最后收尾阶段。这意味着，房企重心正从债务处置转向经营修复，行业整体进入基本面修复的关键验证期。
纵观2025年房企财报，另一积极信号值得关注——部分房企正加速从"增量开发"向"存量经营"转型，商业模式的可行性得到市场验证，呈现出强劲的发展动力。
其中， 华润置地的转型最具标杆意义。2025年，华润置地全年实现营业收入2814.4亿元，股东应占净利润254.2亿元，再度蝉联行业"利润王"。关键转折点在于，其经常性业务（经营性不动产收租+轻资产管理）的核心净利润同比增长13.1%，在利润结构中占比达51.8% ，首次超过传统开发销售业务，成为集团利润支柱。
目前，华润置地已形成三条协同发展的业务曲线。
其中， 经营性不动产收租型业务（第二增长曲线）2025年实现营业额254.4亿元，同比增长9.2%，净利润98.7亿元，同比增长15.2%，毛利率高达71.8%。
轻资产管理收费型业务（第三增长曲线）包含华润万象生活、文体产业运营、租赁住房、城市建设管理与咨询等。其中万象生活贡献最为突出，全年实现营业收入180.2亿元，核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。该板块整体营业额178.3亿元，虽同比下降3.4%，但毛利率提升至35.5%，展现出轻资产模式的盈利韧性。
管理层提出的目标是，保持开发业务头部地位，经营性不动产收租业务保持行业第一，轻资产管理收费业务年增速超10%。这标志着华润置地已从单一地产开发商，转型为不动产资产管理服务商。
除华润外， 龙湖与新城的转型也取得成效。龙湖近期交出了上市以来首份亏损年报（亏损17.0亿元），亏损主要是受开发业务拖累（该板块亏损81.4亿元）。 运营及服务业务则成为龙湖的"定海神针"。
2025年，龙湖运营及服务业务营收267.7亿元，创历史新高。该业务以不足三成的收入占比（27.5%），贡献了79.2亿元核心利润，成为龙湖绝对的利润来源。
业绩会上，龙湖管理层提出明确转型时间表，预计2026年该业务实现10%以上增长，力争尽快突破100亿元利润规模； 最晚至2028年，运营及服务业务收入将超越地产开发，成为集团第一大收入来源 ，彻底完成从开发商向运营服务商的转型。
新城控股的状态与龙湖极为相似。开发业务陷入亏损且规模持续缩水，而商业运营业务逆势增长。2025年商业运营总收入140.90亿元，同比增长10%，收入占比提升至25.05%，贡献毛利90.95亿元， 毛利贡献率高达63% ，是新城绝对的利润支柱。
相比低毛利率的开发业务，运营及服务业务具有轻资产、高毛利、现金流稳定等特点，正成为华润、龙湖、新城穿越周期的核心动力。
从开发商转型运营服务商，这三家房企已为行业探明了路径。房地产行业从"规模竞赛"转向"运营能力竞赛"，那些手握优质资产且具备专业运营能力的玩家，已提前拿到通往行业下一站的门票。
本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：青箬，36氪经授权发布。
发布时间：2026-04-07 11:29
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