过去一年，住宅产品领域一个较为明显的变化，是“抬板”设计开始在越来越多的新建项目中出现。
从上海、杭州、深圳、广州等核心城市的改善型住宅，到武汉、成都、西安、天津等地的新规项目，越来越多楼盘开始采用整体抬升地面平台、架空公共空间与立体园林等设计方式。一些项目将其称为“超级底盘”，一些强调“立体园林”，也有项目以“全域架空”作为产品卖点。
图：传统住宅、抬板住宅对比示意图
目前行业所称“抬板住宅”，通常是指通过整体抬升住宅用地标高，将停车、设备及部分配套功能置于平台以下，将景观、步行系统及主要公共活动空间置于平台之上的住宅形态。
与传统住宅相比，“抬板住宅”核心变化在于社区主要活动层被整体抬高。部分项目通过约4-6米的整体抬升，使园区公共空间接近传统住宅二层的高度，形成“板上生活、板下功能”的空间结构。
资料来源：中指研究院综合整理
“抬板住宅”优势主要体现在：
第一，社区空间完整性更高。传统住宅即使实现人车分流，地面仍需兼顾地库出入口、市政设施及设备用房，园林与步行空间连续性受到影响，社区形态更偏向组团式布局。抬板将交通与部分设备功能下置后，地面更多释放给景观与公共活动空间，更容易形成连续的步行系统及中央景观。
第二，低楼层居住体验改善。在低洼、滨水或地下水位较高区域，整体抬升也有助于改善低楼层潮湿、噪音及视线干扰等问题。部分项目中，住宅首层实际高度甚至可以做到传统楼栋的3-4层左右，采光、视野和私密性均有提升。
第三，地下空间利用方式优化。部分传统项目需要深挖地下车库，土方开挖量大、基坑支护和抗浮处理成本高。抬板将停车空间提升至半地下或架空平台，土方量大幅减少，相应费用降低，施工周期也有所缩短。
第四，产品辨识度与得房率优势。在“新规项目”集中入市背景下，抬板设计形成的立体园林、架空公共空间等特征，更容易与传统住宅形成区分。同时，阳台、设备平台等空间的不计容政策红利，使部分新规项目的得房率提升至90%以上，这些都成为新规产品的重要竞争力。
但抬板住宅也存在明确的适用边界，并可能对市场格局产生影响。
工程层面，整体抬板对于结构设计、消防组织、排水系统以及施工精度要求更高，后期维护成本通常也高于普通住宅。
使用层面，居民进入社区主活动层更多依赖电梯、坡道等垂直交通，若动线组织不合理，可能增加绕行距离。部分项目因平台与城市道路形成较大高差，社区与城市界面之间容易产生割裂感。同时，由于部分城市从抬板平台开始计算建筑限高，在相同容积率条件下，“抬板住宅”实际建筑体量和空间密度可能进一步提升。
市场层面，抬板住宅通过政策红利的兑现，在得房率、社区体验、低楼层品质等方面明显优于传统项目。这在客观上会拉大与周边老项目的品质差距，加大老项目的去化压力，并对区域二手房价格预期产生一定影响。
综合来看，抬板住宅是在新规背景下，住宅产品围绕空间利用效率与社区体验展开的一轮创新探索。它具备一定的产品创新价值，但仍处于持续迭代阶段，实际表现高度依赖地块条件、规划方案与后期运维的匹配程度，并非适用于所有项目类型。企业在开发“抬板住宅”时，应充分做好地块适配性分析与成本测算，以居住舒适度和安全性为核心优化设计方案，并建立交付后的长期运维机制。唯有如此，抬板住宅才可能成为经得起检验的真创新，而非一时喧闹的营销噱头。
抬板设计并非全新事物，过去更多用于特殊地形处理或地下水位较高的地块。近两年之所以开始批量出现，与政策环境变化和市场竞争焦点转移密切相关。
图：抬板住宅批量出现的原因
（1）政策层面：计容规则优化释放设计空间
近两年，上海、杭州、广州、武汉、成都、海口、福建等多地陆续出台住宅品质提升或“好房子”相关政策，对架空层、风雨连廊、公共开放空间等设计给予更明确的支持。
部分公共空间不再计入容积率。上海规定多高层住宅底层架空层用作公共用途的不计容，杭州明确架空平台下方停车空间不纳入容积率计算，广州鼓励首层架空作为公共开放空间不计容。这使得过去被视为“成本项”的架空与抬板设计，开始具备明确的产品价值转化条件。
部分城市出台了抬板住宅的专项技术规范。呼和浩特、南阳先后发布抬板式住宅规划技术导则，对抬板定义、容积率计算、绿地率核算、停车管控等做出系统性规定。抬板设计已从个别项目的产品选择，进入地方规划管理的前置引导阶段（政策内容详见附表1、附表2）。
（2）市场层面：社区体验成为新的产品竞争焦点
过去几年，住宅产品竞争更多集中在户型、立面、精装标准等单体产品层面。但随着改善需求占比提升，购房者对社区整体体验的关注明显增加。尤其在核心城市高总价项目中，社区公共空间品质已逐渐成为影响项目溢价的关键因素。抬板设计可在有限地块内更多释放连续景观与公共空间，改善低楼层采光、视野与私密性，强化社区内部人行体验，与购房者关注整体体验的趋势相契合，成为住宅产品新的竞争焦点。
综合来看，政策为抬板提供了“算得过账”的条件，市场为抬板提供了“产品差异化”的需求。两者叠加，构成了抬板住宅在近两年集中出现的基本逻辑。
1、上海：新规推动抬板住宅进入集中落地阶段
2025年9月，上海出台《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，其中明确，多高层住宅底层架空层、风雨连廊用作公共用途的不计入容积率，同时架空层停车库不计容等。
相比过去主要依赖开发企业自主尝试，相关规则调整后，“抬板+公共空间”开始具备更明确的规划支持基础。
与此同时，上海后续多宗住宅用地在出让条件与控规指标中，也开始对地面空间组织方式提出更具体要求。例如，部分地块提出提高室外地坪标高、鼓励首层抬高设置停车空间，或强化沿街界面与公共空间品质控制等。这意味着，“抬板设计”开始逐渐从单纯的产品选择，进入规划条件前置引导阶段。
整体来看，上海目前已经形成“计容规则优化+供地条件引导”共同推动的模式，“抬板住宅”也因此进入较为明显的集中落地阶段。
除安澜上海、建发·云湖玥等热销项目外，佳运·璟和One、中铁云璟外滩、象屿金茂·满嘉、越秀天屿等项目也陆续落地，覆盖徐汇、虹口、杨浦、浦东、宝山、嘉定、闵行、青浦等多个区域。
从当前已入市项目来看，上海“抬板住宅”目前仍主要集中在改善型产品，但已不再局限于少数豪宅项目。随着新规逐步推广，以及开发企业对公共空间与社区品质竞争的重视提升，“抬板设计”正在向更多中高端改善项目扩展。
2、杭州：政策规则优化与改善需求共同推动下的高品质“抬板空间”
从政策端来看，杭州2024年发布的《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，对建筑空间计量方式进行了优化调整，使得风雨连廊、停车空间及部分公共空间在满足规定条件下不计容，为立体化社区空间设计提供了制度基础。
在此基础上，2025年《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》进一步从品质导向出发，明确鼓励住宅在公共空间、景观系统及社区体验层面的优化提升。
在政策规则逐步清晰的同时，杭州改善型需求持续上升，购房者对社区景观完整性、归家动线体验以及空间层次感的关注不断提升，使开发企业在产品层面加快进行空间创新。
3、深圳、广州：核心区高溢价地块的抬板解题路径
在珠三角城市，抬板住宅的出现具有更强的现实基础。一方面，回南天高湿、多雨及台风影响，使住宅首层长期面临潮湿、渗水及舒适性下降等问题；另一方面，深圳、广州核心区域土地稀缺，使社区必须在有限用地内实现功能集约与体验提升。
在这一背景下，“抬板”更多呈现为一种空间解法，通过将居住层整体抬升，将车行系统、设备空间与部分公共功能置于下部空间，从而释放连续的地面公共界面，并提升居住界面的安全性与私密性。
政策层面，深圳较早建立了相对成熟的计容优化体系，为抬板住宅提供了政策基础。2022版《深圳市建筑设计规则》已明确将架空公共空间、风雨连廊、停车及部分休闲绿化空间纳入核增范围，不计入规定容积率。2024版进一步优化公共通道、架空空间及社区公共设施的核增规则，使“公共空间可设计化”程度进一步提高。广州则在2026年3月印发《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，提出“提升城市建筑设计水平，打造高品质公共开放空间”，鼓励住宅建筑首层架空。
在政策与市场双重推动下，深圳、广州已有多个高端抬板住宅的标志性落地项目。
4、其他典型项目
除上海、杭州及珠三角核心城市外，抬板住宅在武汉、成都、天津、西安等城市亦开始在部分项目中出现。比如武汉城建·白沙嘉序、成都越秀·天悦云萃Ⅲ等项目。
从已落地项目来看，这些城市的共同特征更多体现在，一方面，部分城市存在低洼地形、滨水地块或地下水位较高等自然条件，对首层空间组织提出一定优化需求；另一方面，改善型产品需求上升与社区体验升级趋势，也推动开发企业在公共空间与竖向设计上进行更多尝试。
在这一背景下，抬板设计更多作为一种“空间优化手段”被应用于具体项目中，通过竖向分层改善社区景观连续性与功能组织效率。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
发布时间：2026-05-28 11:00
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