2026年的房地产市场，已经彻底分化了，体现最明显的是土地市场。
一边是北上广深杭等城市核心位置的住宅用地持续被疯抢；另一边，一大批房企“压箱底”地块正在持续贬值、折价甩卖、无人接盘，形成行业中最魔幻的一幕。
今年第二季度，土地市场升温，广深、沪杭、北京等城市核心地块的溢价率创下近几年新高：
深圳：南山区粤海街道地块，楼面价108680元/㎡，溢价率150.74%；前海桂湾地块，楼面价95918元/㎡，溢价率114.29%；宝安区新安街道地块，楼面价87924元/㎡，溢价率99.05%；
广州：海珠区琶洲中二区地块，楼面价60706元/㎡，溢价率46.3%；
上海：虹口区提篮桥街道地块，楼面价108500元/㎡，溢价率35.6%；
杭州：滨江区永久河单元地块，楼面价51577元/㎡，溢价率79.03%；
北京：丰台区丰台桥南地块，楼面价约70000元/㎡，溢价率15.65%。
与上述城市核心地块的火热形成天壤之别的，是房企手中积压多年的海量“陈年旧地”正在加速崩塌。
据普睿地产研究数据显示，截至2025年底，融创中国持有的土地储备货值超过1.1万亿，碧桂园接近8000亿，万科约7200亿，世茂超3900亿，金地超3600亿，远洋集团超3400亿，龙光超3200亿，富力约3000亿，雅居乐2748亿，旭辉2538亿……
仅上述10家企业，持有的土储货值就超过了4.8万亿，是它们2025年全口径销售额总和的14.9倍——按当前的去化速度，这批项目要卖近15年才能清完。
它们后面还有长长的名单，包括曾经风光一时的佳兆业、新城、中骏、中梁等知名房企。
更可怕的是土地价值的大幅缩水。
2025年一年中，世茂集团土储货值减少了1395.5亿，但它当年的销售额只有239.5亿，与土储下降数据之间有1156亿元的缺口。除了盘活、转让之外，大部分缩水来自土地贬值。
金地在2025年土储货值缩水更多，达到1996.9亿，是它当年销售额300.2亿元的6.6倍。
2025年，全口径销售额只有74.9亿元的雅居乐，存量土储货值减少了1062亿元。
持有的存量土地价值缩水，对这些房企的销售额影响也非常明显。
万科，2024年销售额达2446.8亿，2025年大幅下跌至1330亿，几乎腰斩；同期土储货值从10073亿跌到7220亿，少了2853亿。土地价值缩水幅度大于销售额降幅，导致了公司的资产贬值和亏损额上升。
不卖，这些土地只是账面资产，不仅占用资金，还会持续贬值；转让，则会录得实实在在的资产减值。
金科集团，2025年批量拍卖了重庆璧山、湘潭九华、阜阳颍泉等远郊存量地块，单宗地块账面货值12亿元，最终拍卖成交价仅1.3亿；奥园集团，2025年将广东清远、江西上饶多宗2018年拿地打包转让给地方国资，转让总价不足原始拿地成本的五成。
在存量土地贬值周期中，土储价值的缩水远比销售业绩的下滑更伤人。
土储的分裂，本质是房企的分层。
现在的房地产行业内，其实房地产企业被分成了两种完全不同的“物种”：一种是还能拿新地、补优质货值的“增量玩家”；一种是只能啃旧库存、慢慢出清的“存量玩家”。
前一类玩家，以国央企和少量区域龙头企业为主。但这类企业数量并不多。据中指研究院监测统计，2026年上半年，尚能活跃在全国市场拿地的大型房企只有保利发展、华润置地、建发、中海、中建系、招商蛇口、绿城、金茂等不到15家企业。
时间段拉长到2025全年，这一类型的企业的数量也不足20家。目前在全国土地市场上去“托底”的主流企业是各地方的城投公司，如石家庄城投、武汉城建、滁州城投等市一级开发公司，甚至是区级开发公司。
2026年上半年中国房企投资拿地榜TOP20
而第二类的“存量玩家”，已经完全丧失拿地能力。从2022年至2025年期间，这类玩家集体缺席土拍市场，成为地方城投公司不得不进入市场托底，也是低线城市土地市场快速冷却的主要原因之一。
以2022年为时间节点，当年的销售TOP50房企榜单中，有约20家集体缺席2022—2026年的土地市场，变成了“存量玩家”。市场也留下了巨大的真空。
买（购房者）、卖（开发商）双双下降，导致了土地市场的持续超跌。据克而瑞数据，2026年上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积2.1亿平方米，较2025年同期下跌22%，再度刷新2010年以来的上半年新低纪录。
普睿地产研究数据显示，至2025年末，TOP100房企总土储货值已降至20.28万亿元，与2020年末高点时相比，总土储货值在五年间降了接近六成。
图源：丁祖昱评楼市
2025年，总土储货值TOP100房企中，有近六成企业全年没有新增土地。超9成企业2025年末总土储货值相比2024年缩水，正增长的只有中海、建发、滨江、中建壹品、象屿地产等10家房企。
丁祖昱团队分析认为，房企目前的存货去化压力整体仍在加剧。数据显示，41家公布已竣工存货数据的上市房企，2025年末已竣工存货为1.57万亿元，同比下降9.1%，为近年来首次出现年度绝对值下降。但是已竣工存货占比却升至22.1%，较年初的20.8%提升1.4个百分点，再创历史新高。
“存量玩家”手中的土地在市场上难以被消化，不得不依赖存量土地收储政策来解开死结。
但与沉淀数年的数万亿存量土地相比，政府土地收储的规模仍显不足。根据中指不完全统计，截至6月末，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超6000宗，总用地面积超3.1亿平方米，总金额超8100亿元，已发行专项债约3996亿元，占比约49%。其中2026年上半年福建、广东、安徽等省市发行超950亿元，月均发行量较2025年上半年下降约17%。
而且大部分收储资金被用在了能级较高的一、二线城市。上半年，一、二线城市拟收储金额超2900亿元，占比约36%；实际发行约1250亿元，在发行专项债中占比约32%。
这意味着虽然楼市已经出现筑底迹象，土地市场点状回暖，但已经失去增量机会的“存量玩家”在短期内仍无解套希望。
进入2026年，土储货值TOP20和销售业绩TOP20的重合度只有约55%。上半年百强房企中，近四成央企业绩实现正增长，把其他企业远远甩在身后。融创、雅居乐、旭辉、金融街等企业的同比跌幅达50%以上。同一张榜单上，不同玩家之间，鸿沟还在扩大。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。
发布时间：2026-07-06 11:15
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