市场正出现变化。
2026年上半年全国二手房交易总量已超过新房。
数据显示，上半年二手房在一二手房交易总量中占50.4%。
日前，在国新办举行的发布会上，国家统计局副局长毛盛勇也表示：“二手房交易比较活跃。随着我国房地产市场持续调整，房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的一个重要组成部分。”
据普睿数智重点监测的20个城市数据，这些重点城市早在2023年起，一二手房成交规模占比就已相当，随后二手房成交占比逐年上升，一直到2026年上半年，这20个重点城市的二手房成交规模已是一手房的2.3倍。
这一方面是因为2026年至今核心一二线城市二手房率先复苏，如北京、上海二手房成交已创近五年同期新高。
另外一方面则是经过二十年商品房开发，很多城市早几年就已经开始进入“存量时代”，如上海二手房市场就常年成交规模高于新房。如今随着各地房地产不同发展阶段逐步进入“存量时代”，也带动了全国二手房成交占比的上升，这一点从2026年上半年二三线城市二手房行情爆发力显著强于一线城市可以得到印证。
我们认为，随着“好房子”的不断提升和发展，二手房的流通也将进一步激活新房改善需求，形成“二手房放量→业主置换→改善新房成交”正向传导链条。
全国范围内二手房交易总量超过新房标志着，房地产市场已从“增量时代”正式进入“存量时代”。
7月15日，国新办举行发布会，国家统计局副局长毛盛勇就2026年上半年国民经济运行情况答记者问。
对于房地产，毛盛勇表示：从上半年的相关数据看，政策成效逐步显现，房地产市场出现了积极变化：一是一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨。二是全国商品房待售面积连续4个月下降。三是二手房交易比较活跃。四是房地产市场预期有所改善。
其中，随着我国房地产市场持续调整，房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的一个重要组成部分。住建部门数据显示，当前二手房交易面积已和新房销售面积相当。上半年，二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1-5月份加快2.5个百分点。如果把新房和二手房合起来看，最近三个月交易总量连续正增长。
此次发布会披露的二手房交易量情况标志着房地产市场从新房开发“增量时代”进入二手交易“存量时代”。
在当前投资性购房退潮趋势下，住房属性回归“大宗耐用消费品”的自住需求主导，未来分析市场要看新房和二手房的总供给和总需求。
据普睿数智监测数据，今年上半年全国重点20城市二手住房成交面积9317万平方米，环比去年下半年增长22%，同比上半年增长12%，规模总量创2023年以来半年度新高。
对比这20个重点城市一二手房成交面积来看，近年来二手房成交占比持续上升。
普睿数智监测数据显示，2023年重点20城市二手房成交占比开始与新房规模相当，2024年达到1.5倍、2025年升至1.9倍，到2026年上半年，目前已稳定站上2.3倍。
当前二手成交规模整体占比提高，其实是城镇化中后期、住房存量规模不断扩大后的必然发展结果。
经过二十年大规模商品房开发，全国城镇住房短缺时代终结，新增刚需规模持续收窄，改善置换成为购房需求绝对主体，而置换需求天然依赖“卖旧买新”的二手流通链条。
从近几年的政策来看，政策体系也正全面向二手房存量流通倾斜，如全国落地带押过户、换房个税退税、二手房增值税下调、公积金支持置换等配套政策。在这些政策支持下，二手交易成本被大幅降低，置换循环被打通，直接拉动二手房交易放量，激活存量房源流通活力。
这里需要注意的是，在整个“置换链”过程中，一二手房并不是完全“卖一买一”的关系，很多时候是从“老破小”置换至“次新房”，随后再进一步置换至新房。在这个过程中，可能需要经过多个二手房交易链，随后才能传到至新房市场。
这一点在房价相对较高的北京和上海已经得到充分印证。
普睿数智监测数据显示，2026年上半年上海二手成交面积高达4.9倍于新房，北京则也有3.6倍。
上海和北京房地产市场开发时间早、发展速度快，早已在多年前进入“存量交易时代”。
以上海为例，2018年至2021年新房市场上升期，上海二手房成交占比一直保持80%左右的水平。至今上海二手房成交占比仅在2022年出现短暂下滑，此后一直保持高位。
如今经过多年大规模的商品房开发，各地房地产发展也开始和北京上海一样逐步进入“存量时代”。
从2026年上半年重点20个城市二手房成交情况来看，二三线城市行情爆发力显著强于一线城市，绝大多数城市环比、同比同步增长，这就带动了全国二手房成交占比的整体上升。
值得注意的是，进入存量时代，新房与二手房不是完全割裂的独立市场，更不是“非此即彼”的关系，二者形成置换驱动的正向循环，同时存在供给替代的分流效应，更有因竞争而产品创新“好房子”涌现，共同影响房地产开发投资、土地市场整体走势。
首先需要说明的是，当前行业正全面执行“控增量、去库存”、“以销定产”经营策略。
普睿数智监测数据显示，2023年以来全国重点城市新建商品住宅供求比（新增供应面积/成交面积）持续下行且整体小于1，以及持续降供应、去库存，到今年上半年供求比更创0.7新低。
因为新房市场供应的持续收缩，才进一步提高了二手房的成交占比。
其次是二手房和新房的关系，之前说过从房地产市场发展更成熟的北京与上海的置换链条来看，就存在着明显的梯次传导特征：大量改善需求先在二手房市场完成 “老破小→次新房” 的换手，经过多轮存量交易流转后，终极改善需求才最终传导至新房市场。
这就意味着，二手房流通效率越高，置换链条越通畅，核心城区改善新房销售越好。
与此同时，二手房的交易活跃，也会不断地促使新房迭代升级“好房子”。这主要是因为二手房地段成熟、即买即住、议价空间充足，同等预算下，主城次新房配套、通勤、教育资源远优于新建刚需盘，导致远郊刚需新房去化放缓。定价机制分化一方面进一步抑制房企扩张意愿，持续压低城市远郊土地购置、新开工规模，另一方面也会刺激企业不断升级迭代产品创新，加大“好房子”供应吸引刚需回流。如今年上半年多城市的新规产品定价随行就市，通过同样价格产品升级提高性价比，而取得热销。
当前房地产市场已正式进入“存量时代”，房地产业拉动经济的核心方式由新区增量开发转向存量更新运营，城中村、老旧小区、危旧房改造成为未来行业核心赛道，存量流通与城市更新双向赋能，彻底改变房企商业模式、土地供给、住房供给体系，行业发展逻辑全面重构。
房地产行业开发模式转变，核心城区改善小盘、城市更新综合项目成为房企核心业务，精细化长期运营成为核心竞争力。房企业务由单一商品房开发向“开发+代建+租赁+社区运营”多元业态转型，物业服务、存量改造、长租公寓、社区商业成为稳定第二增长曲线，头部房企加速向城市综合运营商转型。产品力、运营能力、存量资产持有价值成为企业核心壁垒，存量物业长期现金流取代短期开发回款，成为衡量房企经营质量的核心指标。
对开发企业而言，存量更新时代核心能力转向四类，片区资源整合能力：协调政府、居民、产业方推进综合更新；长期精细化运营能力：住宅、产业、商业全周期运营管理；存量资产盘活解决方案能力：烂尾、低效用地、老旧小区诊断改造；产品与服务体系打造能力：改善产品、社区配套、置换服务体系搭建。打造适配置换家庭的高得房、全配套改善产品。叠加会所、立体园林、架空层、全屋科技系统，形成产品差异化壁垒；刚需产品仅在产业板块轻量化布局，主打高性价比。
对购房者而言，重构自住购房与资产配置逻辑。刚需自住摒弃房价普涨预期，不必恐慌抢房，优先主城区地铁、学区次新房，兼顾交付确定性与配套成熟度。改善置换充分利用换房退税、低利率置换政策，优先流通性强的改善三房、四房，重视小区物业、环境属性，长期持有优先选择主城优质改善盘。多套房产持有者放弃普涨套利思维，重点关注租金回报率、板块人口流入、配套兑现三大指标，集中置换核心城市优质次新改善房，优化房产资产结构。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。
发布时间：2026-07-23 11:10
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