上周酒仙桥的战火（一线“贵地”杀疯了：北京举牌254轮，上海百亿地王炸场），这次烧到了东四环内的广渠路。
今日下午，朝阳广渠路0409-10地块上拍，经过190轮竞价，地块最终被中海新城以83.99亿元成交，溢价率19.04%。
图源：出让文件
这也是中海新城，今年在北京拿下的第二块宅地。也是今年以来北京土拍市场的总价地王。
东三环外、广渠路、豪宅扎堆，这块建筑规模超10万㎡的地块，一挂牌就被视作“王炸”。金茂、懋源+金隅等六大房企/联合体竞价，市场原以为，这将是比酒仙桥地块更激烈的一场鏖战。然而，今日土拍的全程却弥漫着一股让人始料未及的“冷静感”。
一是8.14万元/㎡的楼面价，让人倍感意外。对比上周酒仙桥地块8.11万元/㎡的楼面价，这3000元的价差几乎可以忽略不计。毕竟这里是国贸CBD的腹地，是五年来零出让的断供区。地段与稀缺的双保险下，价格却如此平平 。
二来，房企的积极性并不高。虽有六大主体的参与，但整场仅拍出约190轮，较上周酒仙桥地块的逾250轮减小不少。且在期间，有个别房企出价意愿偏低，更多以“观望着”的姿态参与了全程。
从上周二的酒仙桥地块，到今日广渠路地块，短短一周，中海新城就以超130亿元连下北京两个热门地块，如此“豪横”，在今年的北京土地市场可以说是独一份。要知道在整个上半年，北京21块宅地的出让金也不过340亿元。
这种财力，不免让人追问：中海新城的底气，究竟从何而来？因为在北京市场，它并不出众。
此前多年，它一直在石景山深耕，开发了数十个项目。后来，在西城区开发了中海京华玖序等项目，才真正走出石景山，并在北京市场激起水花。
到了2024年11月，中海新城首进朝阳区，斥资153亿元拿下酒仙桥、十八里店等三块宅地。但这三个项目，开盘时的去化并不算好。
位置最好的万吉玖序，在酒仙桥与北京宸园为邻，均价同为10万+。此前开盘时，与北京宸园“开盘5天就网签”的速度相比，万吉玖序开盘后一周的去化就慢不少。开盘至今一年有余，它还有约80套房源在售，而北京宸园已近清盘。
再看，其在小红门、十八里店打造的中海时光之境、朝阳ONE两个项目，均价在8万元/㎡上下，去化更是缓慢。截至7月底，中海时光之境的网签132套房，去化率30%；朝阳ONE网签206套房，去化率仅约23%。
去化不佳，或与地块位置较偏有关，但更多在于中海新城对朝阳市场、豪宅产品的不熟悉与没经验。回看过去中海新城在石景山布局的项目，主要以刚需及刚改为主——中海云庭、中海学府里、长安云锦等，无一不是瞄准刚需等客群、走快销路线的产品。而这套在石景山屡试不爽的“产品法则”，平移至朝阳这片豪宅林立的战场，失灵的结果并不意外。
而今日其拿下的广渠路地块，未来又是一个妥妥的10万+项目。价格高，对中海新城来说，只是挑战的起点。纯粹的TOD项目，让它的难度直线上升。对于在豪宅赛道尚属新人的中海新城而言，这无异于一场高难度的“大考”。更何况，该地块本身条件还很棘手。
图源：出让文件
1、可建面积大幅缩水：西侧规划路、北侧12米地铁退线，再加上东侧地铁商业与地下通道的建设要求，此地块南北纵深极为有限。豪宅应有的私密性与开阔楼间距想要实现，不是件易事。
2、开发周期不可控，成本高。根据出让要求，地块需与建设中的地铁28号线一体化开发，这直接导致设计方案、报批等流程增多，开发节奏将很难把控。一旦周期延长，时间成本高不说，还可能错失市场最佳周期，去化风险增高。
3、噪音。地块紧邻东四环、广渠路，车流噪音巨大。出让文件已明确提示部分楼栋存在噪声超标问题。即便项目采用顶级隔音配置，但开窗时的噪音仍无法回避；而地下双轨交汇可能引发的震动和噪音，也将影响到未来的居住体验。
这样的豪宅地块，并不是孤例。去年中建智地拿下的太阳宫地块，同样需配建商业、TOD模式开发。由于方案磨合与多部门协调，拿地过了7个多月，项目规划方案才被公示，开发节奏被迫放缓。
在多限制条件下开发，中建智地等豪宅“尖子生”尚有一定难度，豪宅经验不足的中海新城又将如何破局？更不能忽视的是，朝阳10万+的竞品不会给它试错的机会。
松榆里板块的懋源·騴橒臺，与其直线距离仅2公里。同样位于朝阳的核心区，同属豪宅，项目456套房在6月中已取得预售证，均价约11万元/㎡。据官方消息，7月首开销售21亿元。但截至今日，其网签只有4套，去化压力可想而知；四环里的首开呼家楼项目还有约40套房等待入市；太阳宫的宸园139项目，139套房也即将入市。
再看当下朝阳10万+市场，库存压力不容小觑。朝青板块的紫京宸园网签41%，还有470+套房。璞樾目前已经网签去化67%，还有约137套房；酒仙桥板块的万吉玖序，还有约80套房，中海新城新拿的1019-0013-1地块，也将有约300多套房。
如此体量，朝阳高端客群势必分流。所以，中海新城广渠路项目未来的去化，注定不会轻松。
算上今日拿下的广渠路地块，中海新城在朝阳区手握五个盘，包括酒仙桥0013-1地块、中海万吉玖序、中海朝阳ONE和中海时光之境，成为朝阳区豪宅圈妥妥的统治者。能否坐稳，还得看接下来广渠路、酒仙桥两大新项目的销售，那才是决定胜负的下半场。
然而，新的竞争者也正在逼近。7月31日，将台乡驼房营JT-629地块正式挂牌，起拍价75.21亿元，计划于9月3日出让。它与颐堤港一河之隔，往西800米，正是中海新城刚拿的酒仙桥0013-1地块。此外，北菜园地块、永安里地块、甜水园地块等优质地块，也已被列入出让计划。朝阳豪宅市场，“群雄逐鹿”的气氛愈来愈浓。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。
发布时间：2026-08-05 11:02
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