上海第七批次土拍终于落槌。
如果只看实时拍地数据，这似乎是波澜不惊的一天：上架5宗地块全部拍出，总揽金90.6亿元，没有所谓的地王地块，也没有超高溢价率的房企争夺战。
但如果将视角拉远，会发现这场土拍背后，筛选出了上海楼市中两种截然不同的资本面孔。
第一类，是常年参与上海土拍的各大房企们：从绿城、招商，再到华润、联发，几家企业已沉浸这片楼市多年；第二类，则是那些选择“跨界”入局的实业企业们，而本场土拍中，恰好便出现了一宗由青山实业&华峰集团联合摘得的商住地块。
在魔幻的上海，青山实业与华峰集团名号并不算最响亮，但在温州，两家企业背后的掌门人则是风生水起的首富与前首富。据悉，青山实业主要布局不锈钢产业及新能源领域，华峰集团的主要业务则聚集在高分子材料。
两家企业的的合作历程可追溯至数年前，双方曾在2019年联手在印尼打造冶金-化工综合生产基地；2019年8月华峰集团与青山控股集团签订“走出去”战略合作协议，拟在印尼大K岛投资30亿美元，共同建设1200万吨/年焦炭以及配套一体化循环经济项目。
后于2022年，两家公司还一起投资了贵州毕节730亿元的磷煤化工项目，由青山、华峰、华友三家企业一起投资，为贵州历史上投资最大的化工项目。项目一共10个子项，包括年产150万吨磷酸铁、80万吨磷酸铁锂、280万吨硫酸等。
而此次联手拿下北外滩地块，正是这种长期战略合作的延续。
作为本批次土拍中唯一的虹口内环内地块，虹口区北外滩地区hk293-08地块地处北外滩核心无车区，东邻在建的480米浦西第一高楼，南接在建的上海华贸中心，周边包括潮鸣外滩、金茂璞元、外滩瑞府等改善型项目。
据了解，68街坊项目（由地上HK293-08与地下HK321-04两部分组成）最引人注目的亮点，在于其垂直功能复合功能的设计理念。项目对标东京麻布台、迪拜哈利法塔、纽约哈德逊广场35号等垂直综合体项目。
不过，最终该地块以底价成交，成交总价38.45亿元，成交楼板价约3.61万元/平方米。
观点新媒体注意到，该地块的出让面积约2.12公顷，容积率7.3，建筑面积约10.7万平方米，商住办综合属性，其中商业(C2)≤55%、三类住宅(Rr3)≤30%、办公(C8)≥15%。住宅建筑面积大约只有3.2万平方米，办公约1.6万平方米，剩余体量主要为酒店、商业等功能，未来预计将建设超高层地标。
回过头来看这幅地块的出让要求，其实也恰好符合青山实业和华峰集团的属性：首先是竣工验收投入使用后，在此项目中设立进出口、贸易业务中心及对外投资平台；此外，地块项目功能宜符合贸易型总部定位，鼓励引入新能源、节能技术等领域的绿色低碳行业。
因此，青山与华峰两家企业未来在该地块上的商业经济或已板上钉钉，毕竟前者的总部就在北外滩板块。而留给市场猜测的，便是剩余3.2万平方米的宅地未来将如何规划。
除北外滩地块之外，嘉定工业园区JDC1-0501单元74-04地块，由绿城以12.04亿元底价拿下，楼面价1.82万元/平方米，周边有在建的嘉闵线新成路站及地铁11号线。据悉，该地块出让面积约3.31公顷，容积率2.0，为纯住宅用地。
绿城对嘉定板块素有偏爱，1个月前，这家企业便溢价入局嘉定。回到6月30日的上海五批次土拍，绿城以总价20.66亿元竞得嘉定区JDC1-1902单元F13A-04、F14A-01地块该地块，溢价率19.08%。其中，F13A-04地块的出让面积约2.39万平方米，容积率2.2，限高60米；F14A-01地块的出让面积约1.39万平方米，容积率1.3，限高30米。
与嘉定工业园区地块不同，上述两宗地块位置更加优越，位于万科理想之地、瑞金医院周边，同样临近地铁11号线，周边还有宝龙广场、中信泰富万达广场、华师大附属嘉定西郊学校、远香湖公园等配套。
观点新媒体注意到，本场土拍中，仅绿城一家企业底价揽地，其余四宗地块均为溢价摘得。
北外滩商住地块之外，唐镇C-02E-01地块的热度也不容小觑。
土拍现场，包括象屿、保利、越秀、招商&港中旅联合体参与竞价。最终，经过47轮竞价后，招商&港中旅以15.81亿元的总价拿下地块，成交楼板价4.81万元/平方米，溢价率28.45%。
之所以备受市场关注，主要是该地块位于去年上海唐镇的热门项目壹江臻邸周边，其面积1.43公顷，容积率2.3，限高60米，但此次的拿地楼板价，相较于壹江臻邸的楼面价，下降约4000元/平方米。
拿下唐镇地块的同时，招商另参与了南翔低密度25-06宅地的竞拍，该地块还吸引了象屿、华润参与。
最终，经过27轮竞价，华润以16.14亿元总价摘得地块，成交楼板价3.07万元/平方米，溢价率13.98%，这宗地块的特点在于容积率仅1.3，用地面积约4万平方米，限高30米。地块临近时代雲境和大华星屿两宗项目，与前两宗项目比较，华润所摘地块具备一定低密度优势。
张江孙桥社区14-01地块则吸引3家企业--联发、中建八局、象屿&清能&天安联合体。不过，这一次联合体未能占据上风，最终联发以8.15亿元拿下该地块，楼面价4.42万元/平方米，溢价率26.92%。
据了解，这是联发2026年在上海摘得的第一宗地块。该地块出让面积较小，约8390平方米，容积率2.2，计容建面约1.85万平方米。
根据要求，该地块须建设人才安居的普通商品房，首先定向的是张江人才，需要以保障定向供应给张江人才的住房政策为前提；若住房供应政策未出台，则作为备用地控制。
此外，购房者需要满足距离法定退休年龄应该在5年以上，缴纳社保超过2年等条件；开发企业销售3个月之后，才能将还未售出的房源，对张江人才以外的客户进行销售。
但值得注意的是，孙桥板块已断供八年，自2018年中建八局联合张江投资在该板块拿下一宗地后，板块无新供应宅地，这也是三家企业为何选择溢价夺地的原因之一。
本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。
发布时间：2026-08-05 11:08
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