美国楼市极度危险的信号已经出现！
就在最近，华尔街知名投行突然对全美六大超级房企——D.R. Horton (DHI)、Lennar (LEN)、PulteGroup (PHM)、Toll Brothers (TOL)、Meritage Homes (MTH)、Tri Pointe Homes (TPH)——集体下调了信用评级！
这六家公司建造了全美三分之一的新房！ 它们的集体“亮红灯”，是华尔街对整个房地产市场发出的最高级别“危机前夜”信号！
这次暴露的问题，已被华尔街判断为比2008年的“信贷炸弹”还要严重！这是美国楼市“冰封”的开始！ 市场正从最火热的佛州、德州一路蔓延，快速冻结全美的交易流动性！
今天，我们就一起来揭开这个自2008年以来，美国地产市场可能正面临的最大危机的真相！
10月7日，华尔街知名投行 Evercore ISI 对全美六大超级房企全都降级。
Evercore 的首席分析师 Steven Kim 强调，即便现在房贷利率就算从6.8%降到6.4%，也没人买单。这说明美国房市已经不是房贷太贵这一个问题了，也包括大家对买房这个事情彻底没了信心，这一点房企最新的财报体现得淋漓尽致。
就拿行业巨头Lennar (LEN)来说，他们的 CFO 去年底就给自己打过预防针，说毛利率可能要跌到19%左右，十多年最低。结果呢？今年第三季度财报一出来，直接跌到了17.5%！比他们自己最悲观的预测还低。
再看看最大建商霍顿房屋(DHI)，虽然它毛利率目前维持在21.8%，但管理层已经明确警告：“好转之前，我们可能会迎来更糟的情况。”为了加速销售DHI已决定加大促销力度，这明显是甩货信号。公司宁愿少赚点，也要赶紧把钱收回来，把库存清掉。
连豪宅市场也未能幸免，托尔兄弟(TOL)毛利率从27.4%下滑至25.6%；Tri Pointe Homes (TPH)的毛利率也从29.9%降至27%。
从这些数据来看，整个房地产市场正面临利润急剧压缩的危机。无论是大型建商，还是高端市场的开发商，所有信号都指向了一个共同的现实：需求萎缩，利润压缩，整个行业正面临前所未有的挑战。
美股投资网认为，利润率下滑的根本原因在于房企采取了“以价换量”的策略。Lennar 的 CEO Stuart Miller 也承认：“想成交，就得给优惠。”
最直接的体现就是降价：Lennar 的平均售价在一年内暴跌了近 9%，从 42.2 万美元 降至 38.3 万美元。
另一种“暗降”手段是“买断利率”（Mortgage Rate Buydowns），也就是房企自己掏钱，帮买家把房贷利率降下来，刺激成交。这招确实能卖房，帮了买家，但房企自己亏大了！
在有些地方，房企花在这些促销上的钱，都占到房价的10%到15%了，是以前的两倍多！
房企现在是进退两难：
不打折？卖不出去！一打折？利润就没了！
华尔街现在最害怕的就是：一旦大家觉得“房价还要跌”，那所有人都会选择等等看。市场就会彻底僵住，房企的房子越积越多，最后可能就不得不大规模贱卖资产了！
这种利润被挤压的压力和库存随时可能爆仓的风险，就是华尔街集体降级的真正原因！
现在我们把目光放远点，来看看美国住房市场的宏观大盘。
首先看最核心的房价收入比，现在一套中位数价格的房子大约是$416,900，而一个家庭的中位年收入只有$83,150。简单一算，房价已经是收入的5倍了，这个比例相当危险，几乎已经碰到了2008年次贷危机爆发前的那个临界点。
再来看一个更直接反映“买不起”的数据：根据 National Association of Home Builders（NAHB） 的最新报告，2025年约 74.9% 的美国家庭（大约 1 亿户）连一套中位价的新房都买不起。这说明购房市场已经不再是“大众市场”，而是彻底将绝大多数家庭排除在外。当四分之三的人都只能围观时，房企的需求端自然会陷入严重的萎缩，市场失去支撑是必然的。
信贷端的迅速收紧也让市场雪上加霜。在过去一年中，抵押贷款的拒批率从 12.1% 飙升至 20.7%，增长幅度超过七成！银行现在特别警惕，主要原因就是申请人的“负债收入比”太高，超过45%的基本都会被拒之门外。这等于说，很多看似有资格买房的人，在银行这里根本过不了关，资金流被彻底截断。
尤其对年轻一代来说，学生贷款这块巨大的“石头”简直成了购房的终极障碍。现在37%的首次购房者都背着人均近39,000美元的学贷。
美联储的研究明确指出，你每多欠1000美元学贷，购房的几率就会下降，实际效果就是推迟四个月买房。这些债务压得年轻人喘不过气，直接导致他们大规模“退场”。
而根据 2024年6月 的数据显示，过去一年首次购房者仅占所有购房交易的 24%，这是 National Association of Realtors（NAR） 43年统计以来的最低值。
首次购房者的中位年龄为 38岁，创下1981年以来的最高值。换句话说，这一代年轻人不再像父母那样，20多岁就能买房，靠房产“少奋斗10年”的时代已经结束。
综合来看，这些宏观数据完美地解释了为什么前面提到的房企会利润大跌、玩命促销。这不再是简单的房价回调或者利率调整就能搞定的“小病”，而是需求、收入、信贷、成本全部同步承压的“结构性大病”。
从普通购房者、到房企、再到整个市场，系统性的脆弱性已经暴露无遗，新房市场正在经历一场深度“冻结”。
美股投资网深度调研发现，当前美国住房市场陷入僵局，核心问题在哪儿呢？
就在于一股强大的3%利率“锁定效应”，它几乎把整个住房市场的流动性彻底卡死了。简单来说，现在市场被一个巨大的“利率鸿沟”困住了：一边是很多房主享受的极低历史利率，另一边却是目前高达6.4%的市场高利率。
这个“锁定”的威力有多大？看看数据就知道了：全美大约80%的房主，他们的房贷利率都低于6%，其中更有超过一半的人（53%）锁定了低于4%的超低利率。
对他们来说，一旦动了卖房换房的念头，代价很大。举个例子，一个房主如果以3%的利率，月供一套40万美元的房子是1686美元。但如果他卖掉这套房，再买一套同等价格的新房，月供会瞬间飙到2505美元！每个月要多掏819美元，一年就得多花将近1万美元，这谁受得了？
正是这种高昂的“换房成本”，让现有房主们“换不起”也“换不动”。无论是想搬去别的城市、想换个更大的房子，还是退休了想换个小点的，全都因为成本太高而彻底作罢。
直接的后果就是：二手房库存被冻得像冰块一样，交易量直接创下了30年来的新低。
面对二手房市场的停滞，新房开发商本以为可以趁机抢占市场份额，但他们却不幸撞上了“购买力的天花板”。尽管新房成交量同比有所上涨（达到 80 万套），但与 2005 年的峰值 128 万套相比仍低了 38%。
更要命的是，开发商手里的库存已经严重过剩。目前建筑商的库存量高达7.4个月，远远超过了供需平衡的6个月标准，市场上积压了49万套待售房屋，很多建好的样板房都只能晾着卖不出去。
因此，“锁定效应”最可怕的地方在于，它不是通过房价崩盘或泡沫破裂的方式，而是通过利率将整个交易系统“锁死”。市场陷入了一种没有人敢动的僵局，除非利率大幅下调，否则这场流动性危机可能会持续多年，短期内难以有大的改变。
如果说，这轮房地产风险在哪最先显现，那一定是佛州和德州。
疫情期间，数百万家庭从加州、纽约等高税州迁入佛州、德州，原因是居家办公普及和生活成本压力。这一波迁移带动了当地新房建设的狂潮，市场需求一度大幅上升。
但现在，人口红利消退，供应过剩，需求骤冷。佛州的挂牌库存已达到 17.2万套，同比暴涨 22.7%，创下十年来的库存新高。德州的情况也不容乐观，Lennar 在德州市场的“销售激励”占了公司营收的 13%，包括抵押贷款利率买断、过户费援助、直接降价等。
如果一个建筑商每赚 7.69美元，就得花 1美元 用于打折促销，这几乎意味着开发商已经在价格上“降了一遍又一遍”。这一现象暴露了房企对需求疲软的深刻担忧。
此外Redfin 的数据显示，佛州和德州的空置新房社区数量已是疫情前的两倍，这与2008年“沙地四州”（加州、内华达、亚利桑那、佛州）情况相似。
当时正是这些地区的房市崩盘引发了全国性的房地产危机。但我并不是说，我们会看到像2008年那样的全国性崩盘，接下来我会详细解释原因。
接下来，看一个“冷门指标”：NAHB 房市信心指数，这个指数用来衡量建筑商的信心，正常值为 50，低于50表示悲观。
根据美股大数据StockWe.com
2025年10月，这一指数仅为 37，过去16个月里一直低于50，建筑商信心持续低迷。实际上，2020年疫情期间，住房市场最火热时，该指数曾高达 90，那时市场进入高峰期。
更夸张的是，到2025年6月，37% 的建筑商已开始降价，到8月，这个数字飙升至 66%，也就是说，三分之二的开发商都在“打折清仓”。这无疑是市场需求“撑不住”的信号。
从这些数据来看，需求疲软已经全面显现。房企为了保持销量，不得不大幅降价，这不仅是短期的促销行为，更是市场需求严重不足的信号。随着房价和信贷条件的双重压力，购房者的支付能力已接近极限，开发商库存不断增加，市场冷淡态势恐怕将持续。
有人可能会问：既然房价这么高、开发商的利润又一路被压，需求还在下滑，为什么美国房市还没崩盘？答案其实很简单：这次的问题不是信贷崩溃，而是购买力萎缩。
首先来看信贷质量：2008年那场危机之所以爆发，一个核心原因是银行“乱放贷”，举例来说，2006年曾有三分之一的贷款是“无收入证明贷款”，基本没看借款人还款能力。
而如今的情况大不相同。数据显示，目前约 40% 以上的美国家庭住房是无房贷状态。根据 Census Bureau 分析，截至2024年，约 39.8% 的房主（约3400万户） 已经完全付清抵押贷款。
与此同时，最新数据显示 “单户住宅抵押贷款逾期率”仅约 1.7%–1.8%。例如，Fed 数据中，商业银行所持单户住宅抵押贷款在2025年第二季度的逾期率为约 1.79%。
这些数据说明：借款人的整体还款能力比2008年那会儿强得多，金融体系的“地基”更稳。
其次看房主“家底”：2008年很多房屋处于“负资产”状态（欠款比房屋值高），这让市场一旦下滑就雪崩式。
但现在的情况是，越来越多家庭房屋已经付清贷款，仅靠房屋本身即具备一定资产缓冲力量。比如上述“无房贷”比例数据就是一大支撑。这意味着，即便未来利率再上、房价下滑，很多房主至少还有“已付清房屋”作为缓冲，不会轻易被迫出售。
再看供需结构：2008年危机前夕，是因为房企疯狂开工、市场严重过热。数据显示当时年开工量一度高达约 220 万套以上，而库存也因此持续累积。
但如今据公开数据，年开工量远低于那一水平，供应并未像当年那样泛滥。
虽然在某些区域（如佛州、德州）出现供应过剩、开发商促销加码的情形，但从全国层面看，问题其实是需求被抑制、购房者拿不出钱、贷款成本高、而不是供应压倒性堆积。这一系列迹象形成了“需求冻结”而非“信贷+供过于求”的系统性崩溃机制。
简而言之：这次房地产市场的危机并非“资产有毒”或“银行坏账”导致的崩盘，而是购买力萎缩。由于贷款质量较高、房主的家底较厚，市场没有像2008年那样爆发大规模违约。但由于高房价、高利率和购房者支付能力的下降，市场面临长期低迷的风险，可能会进入缓慢下行或横盘的僵局状态，而不是短期的崩溃。
本文来自微信公众号“美股投资网”，作者：StockWe.com，36氪经授权发布。
发布时间：2025-11-11 10:11
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