今年上海楼市，确实给了很多人信心。
从数据上看，这轮回暖很直接：2026年2月26日，上海“沪七条”正式施行。到了3月，上海二手房成交31215套，创下近五年新高。更值得注意的是，热度并没有在4月之后迅速降下来。但今年不太一样，热度一路延续到了5月。即使到了5月10日当天，上海二手房成交量还能达到1644套。
这还不是一个孤立数据。从一线市场反馈看，最近几个月，上海不少板块的看房量、带看量、成交节奏都有明显恢复。尤其是低总价房源，消耗速度比之前快了很多。有些板块前几个月还能慢慢挑，到了5月，很多购房者的体感就是：符合预算的房子已经明显变少。
同时，房东的心态也有了明显的变化：百次调价仅14次，且96%的房东都选择不调价。内环内老破小开始动，外环外刚需房源也开始动。一头是虹口、静安、徐汇、潍坊、世博、曲阳路这些内环内低总价板块，300万以内的老破小成交加快；另一头是康桥、曹路、三林、九亭、泗泾、顾村、南翔、上大这些外环外板块，300万到500万的小两房、小三房成交变得更活跃。
市场确实热了。但这个时候，我反而更关心另一个问题：这批热度里隐藏的新进场的人是谁？毕竟上海常住人口并没有在短时间里发生巨大变化。那成交量的走红，一定离不开一批原本蛰伏的刚需购买力，而且是一批原本就在上海、原本就想买房、原本也有支付能力，只是过去被购房资格挡在门外的人。其中最值得看的，就是居住证满5年的购房人。
这轮市场回暖里，居住证买家不是一个很小的变量。从一线反馈看，在一些特定板块、特定总价段里，这类客户的存在感已经很明显。尤其是两个市场。
一个是内环内老破小。这类房子过去一直有需求，但这次低总价房源的消耗速度明显加快。比如虹口、静安、徐汇的一些老破小集中区域，浦东的潍坊、世博板块，以及曲阳路这类低总价成交活跃区域。300万以内房源在新政后成交明显提升。面积小，但优势非常清楚：总价低、位置核心、上海属性强、出租相对容易。以世博板块为例，2月底新政之后，200万以内的房子成交量占比明显提升。而这一块的居住证买房者，据一线中介说，都快到两成了。虹口和静安的部分区域，甚至出现了低价房源“无房可卖”的短期断档。像曲阳路，从新政以后，300万以下的房子成交占比还在不断增长。5月占比下降的原因也不是不愿意买，而是低总价老破小在前几月消耗颇大。
总价两三百万的老破小，一室户、小两房，甚至是大家说的“条头糕”，恰好对应了这批客户最朴素的诉求：先买得到，再谈住得好。
另一个是外环外刚需上车板块。这类板块接住的是被长期稳定租房的外来人口推起来的。在新政之后，外环外的刚需上车板块成交量涨幅明显，特别是300万到500万的小两房、小三房，成交开始变得很典型。这也是居住证购房人群的主要目标房源。比如康桥、曹路、三林、九亭、泗泾、顾村、南翔、上大这些地方，过去就有大量长期租房的外来家庭。孩子在附近上学，工作在附近通勤，老人也可能在附近帮忙带孩子。他们的生活半径早就在这里。以前没有购房资格，只能租；现在房票来了，房价又比高点回落，他们开始重新算账。以康桥为例，很多2006年前后建成的动迁安置小区，90到120平方米三房，总价段相对可控。放在前几年的市场叙事里，它不算特别有想象力，但放到这轮新进场客户身上，它刚好够用：总价够低，面积够住，生活半径不用推倒重来。
当明白用居住证满五年买房人群的需求差异的时候，也就能理解为什么这轮政策热度不是均匀分布的。它不是所有房子一起热，也不是所有板块一起涨。真正反应最快的，是两类房源：内环内低总价老破小，外环外刚需小三房。因为它们刚好接住了这批被新政释放出来的人。
很多人一听到居住证买房，容易把这批人想象成非常弱的购买力。但从真实成交看，未必如此。居住证买家不是没有钱，很多时候，他们只是过去没有房票。这次被释放出来的，主要是三类人。
第一类，是在上海长期做小生意的个体户家庭。他们可能开水果店、早餐店、小超市、小饭馆，也可能做菜场摊位、家政、护工、社区服务。这些人未必有稳定连续的社保，但他们不代表不稳定。很多人已经在上海生活了十年，甚至更久。夫妻俩每天起早贪黑，孩子在上海出生、长大，生意、人情、客户、生活半径都在这里。他们缺的不是定居意愿，缺的就是购房资格。
对这类家庭来说，买房首先不是投资，而是稳定生活。尤其是孩子快到上学阶段的时候，需求会变得非常急迫。他们很清楚，买房不一定能保证进热门学校，也不代表立刻完成阶层跃迁，但至少在居住登记、统筹入学、生活半径上，家里有了一个更确定的基础。他们最怕的，不是房子小，是孩子最后只能被送回老家。以世博板块的一家水果店老板为例：60平左右，300万以内，刚好能留孩子在身边。
第二类，是有资金、没房票的小老板。这一类人在内环低总价房源里很典型。他们在上海做生意很多年，也可能在外地有资产，在上海有客户、有现金流、有熟人关系。过去因为没有社保资格，上海核心区房产和他们没有关系。现在居住证通道打开，他们进场往往很快，目标也很明确：买最确定的。所以他们会更偏好虹口、静安、曲阳、潍坊这类核心区低总价房源，主要集中在虹口和静安，总价两百万出头的“条头糕”。
只要总价能承受，位置足够核心，能出租，能持有，他们就能理解这套房子的价值。这不是传统意义上的短炒，也不是想靠频繁倒手赚钱，更像是终于拿到一张进入上海资产体系的门票。过去他们在上海赚钱、在上海生活、在上海做生意，但上海的房产市场对他们是关着门的。现在门开了，他们自然会先买最容易理解的资产：核心区，低总价，可持有。逻辑非常朴素。
第三类，是租了很多年、终于开始算账的普通打工家庭。这一类人，更多出现在外环外刚需板块。他们在曹路、泗泾、九亭、顾村、周浦、南翔这些地方租房很多年。以前因为社保断缴，或者职业不够稳定，一直没有资格。现在资格有了，房价又回落，他们开始认真算这笔账。一套两房，月租金三四千，一年就是四五万。以前租房是没得选，现在买房，至少变成了一件可以计算的事。
对这些家庭来说，买房不是单纯比较租售比，也不是只赌房价上涨。他们算的是另一笔账：以后还要不要每隔几年搬一次家？孩子能不能继续留在这里？老人能不能过来一起住？五年、十年以后，一家人到底有没有在上海留下一个稳定的家？两房、小三房，300万到500万，不是最好的房子，但够一家人把生活固定下来。
这三类人有一个共同点：他们都不是传统意义上城市最爱宣传的“高精尖人才”，但他们也绝对不是没有购买力的人。他们在上海生活多年，有现金流，有稳定关系，有真实需求，也有明确的家庭规划。他们只是过去缺一张房票。
以前非沪籍居民在上海买房，核心看的是社保。你有没有连续缴纳社保，缴了几年，决定了你能不能买、在哪里买、可以买几套。这个逻辑很清楚：你在上海稳定就业，为这座城市缴纳社保和个税，所以城市给你购房资格。但问题也在这里：上海不只有写字楼里的白领，也不只有标准劳动合同里的员工。比如开水果店的个体户、做小餐饮的夫妻店、家政、护工、菜场摊主、自由职业者、全职妈妈、小老板……他们每天都在上海生活，也参与这座城市的运转和发展。只是因为职业形态不标准，他们在购房资格体系里被忽视了。
这次沪七条最重要的变化，就是把这群人看见了：持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可以在上海购买1套住房，不需要再提供社保或个税证明，而且全市范围内不限区域。这句话放到上海楼市里，含义非常明确：过去上海购房资格看的是社保连续性，现在开始承认居住连续性。上海开始承认另一种城市贡献：你是不是长期在这里生活。
如果只看居住证满5年这一条，很容易低估这次政策的完整性。沪七条真正有意思的地方，是给非沪籍居民搭出了一套“1-3-5”的购房资格体系：社保满1年，主要面向刚进入上海但已经有稳定就业的人，尤其是外环外的刚需和青年群体；社保满3年，对应的是更稳定的就业人群，可以进入更核心的区域，也能获得更强的购房能力释放；居住证满5年，则是补上过去社保体系覆盖不到的人。这三条路径放在一起看，上海把非沪籍购房资格做成了一个梯度系统，给不同类型的非沪籍人群分别留出了对应的路径。这也解释了为什么政策落地后，市场反应会比较快。
之前都说深圳抢人厉害，“来了就是深圳人”，当时引起了很多人的共鸣。对比之下，其他一线城市似乎没什么诚意。这样的说法，其实不完全是脱口秀演员的玩梗，而是一种对城市留人倾向的直观感受。过去大城市筛选购房资格，主要看社保、个税、户籍，而这些背后还有积分，卡着学历、年龄、技能点。这套逻辑本质上是在筛选“贡献”。而现在，上海用对“居住”一词的理解，重新定义谁是新上海人。
新上海人，会是长期居住、融入这个城市的人。这是基于对“市民”一词最朴素真诚的理解和阐释。这次居住证购房，把“在场”这件事放到了更重要的位置。这句话，可能才是这次政策最值得讨论的地方。政策只是打开门，最后能不能成交，肯定还是要回到房子本身。但对很多家庭来说，买房的意义本来也不只是家庭资产的保值，而是真正的居住价值。这件事，对长期生活在上海的人来说，很重要。
所以，居住证购房真的释放购买力了吗？我想答案是肯定的。即使他们并不是销售额的主要贡献方，但起码它释放了一种非想象的购买力。真正被释放的，是一批长期生活在上海的城市一员的居住需求。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
发布时间：2026-05-19 11:00
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