5月27日，北京西单老佛爷百货将正式关闭——这座法式百货标杆在中国市场“二进二出”，最终黯然退场。以此为引，我们梳理了近五年外资商场在中国密集退场的全貌，以及南京德基、北京SKP、万达广场等11家本土商业品牌的强势崛起之路。
当西单老佛爷的橱窗灯光渐次熄灭，一个横跨三十年的商业时代也走到了尾声。
1992年，第一座外资百货——日本八佰伴在上海浦东开业，那是中国商业对外开放的标志性事件。此后三十年间，伊势丹、太平洋百货、百盛、家乐福、马莎百货等外资商业品牌相继涌入，一度成为中国中产阶级消费升级的符号与参照。然而，从2022年开始，外资商场在中国的退场速度急剧加快——日系百货几乎全军覆没，法资、英资、韩资品牌陆续收缩或退出。
与此同时，一个截然不同的画面正在铺开：南京德基广场以262.4亿元年销售额成为全球“店王”，北京SKP、上海IFC、武商MALL等本土及港资商业体接连突破百亿大关。2025年，全国百亿级商场数量达到19家——历年最多，且全部由中国企业或港资运营。
这不是一个简单的“外资退、本土进”的替代故事。透过数据和案例，我们看到的是中国商业生态的底层逻辑正在经历一次结构性重塑：消费决策权向本土消费者完全转移，商场从“卖货空间”进化为“社交场景”，品牌势能从“外来光环”转向“在地深耕”。
以下表格梳理了近五年主要外资商场在中国的关闭/退出情况。从中可以看出一个清晰的趋势：日系百货是退场的绝对主力，法资品牌在中国市场“二进二出”，欧美零售巨头或被收购、或大幅收缩。
■ 日系百货：一个时代的终结
伊势丹、伊藤洋华堂、高岛屋、大丸——日本四大百货品牌在华门店几乎全部关闭或退出运营。仅伊藤洋华堂在成都保留7家门店艰难维持。曾经以精致陈列和日式服务征服中国消费者的日系百货，在激烈的本土竞争中彻底失去了生存空间。
值得关注的是上海新世界大丸百货的“转身”，2026年1月，日资合作协议到期后不再续约，商场更名“新世界新丸中心NEW ONE”转为本土独立运营。这并非简单的品牌更换，而是外资百货在华运营模式走到尽头的一个缩影：即使通过更名“去日化”，也很难改变经营困局。
■ “老百货”的时间成本陷阱
一个令人唏嘘的数据：2024-2025年关闭的商场中，运营超20年的占61%，超10年的占比高达90%。北京复兴门百盛运营了整整31年，太平洋百货在上海扎根近30年，天津南京路伊势丹陪伴了一代人，但随着传统百货业态的价值体系逐渐崩塌，局部调改已难以扭转颓势。
老佛爷百货的命运尤其具有象征意义。1997年首次进入北京王府井，仅存活一年便草草收场；2013年携更大野心重返西单，雄踞西单商圈核心位置长达13年，最终仍未能盈利离场。法式买手制的精致与矜持，在中国消费者追求“快、准、狠”的消费升级浪潮中显得格格不入。
■ 退场原因的共性：不是水土不服，是系统失效
将“水土不服”作为外资商场退场的解释，过于简单化了。透过12个案例的对比分析，我们发现六项共性因素正在系统性地削弱外资品牌的竞争力：
● 决策链条过长：重大决策需总部审批，市场反应滞后3-6个月。当本土商场已经完成业态调整，外资商场还在等亚太区总部的邮件。
● 本土化深度不足：商品结构、空间设计、服务方式未能与中国消费者需求对接。年轻消费者想要的是社交场景，不是“巴黎同款”的橱窗。
● 数字化转型缓慢：线上渠道建设严重落后于本土竞争对手。当银泰已经积累了4000万数字化会员，外资商场还在纠结要不要开通小程序。
● 成本结构刚性：外企人力、管理成本高，租金谈判缺乏灵活性。疫情后租金下行周期中，外资品牌反而因总部审批流程错失了租金谈判的最佳窗口。
● 品牌势能衰减：年轻消费者对外资品牌溢价认知持续下降。“进口”标签从消费升级的加分项，变成了与消费需求脱节的减分项。
● 业态创新不足：坚守传统百货模式，未能向体验式、策展型商业转型。当大悦城全年落地近2000场主题活动、德基将艺术博物馆搬进商场，外资商场仍然在卖货。
在外资品牌退场的同时，一场本土商业品牌的"进化竞赛"正在加速。2025年全国百亿级商场数量达到19家，年销售额超200亿的5家商场全部为中国企业运营。以下11家品牌代表了中国商业地产的最高水平。
2025年以262.4亿元蝉联全国“店王”，同比增长7.10%，超越北京SKP成为全球单店销售额最高的商业体。一期2006年开业、二期2012年开业，汇聚74+国际一线奢侈品牌。首创“艺术+商业+科技”融合模式，内设德基艺术博物馆，2024年引入53家首店。三期于2025年启动建设，总建面约16万m²。
一座二线城市的商业体成为全球店王，这在中国商业史上是第一次。德基的成功不是偶然，它精准踩中了高端消费回流、奢侈品渠道下沉、艺术赋能商业三个趋势，用“在地深耕”替代了外资品牌的“标准化复制”。
发布时间：2026-05-19 12:17
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