6月2日，上海市宝山区BSP0-0401单元08-06地块（“城中村”改造项目一杨行镇老集镇）完成协议出让。成功拿下这块的企业，注册地址和地块就隔了几条街，它的名字叫：上海宜为兴置业发展有限公司。
通过股权穿透，上海宜为兴置业的背后主要有三个股东，分别是上海市宝山区杨行镇经济联合社、上海实围之实业发展有限公司和上海万科。其中，万科在杨行镇老集镇“城中村”改造项目中的实际股权比例约为35%。
这是一年来万科极为少见的一次下场拿地。
图源：天眼查
城中村改造是万科的强项，也是万科最后的底牌之一。入场上海宝山区杨行镇项目，证明了万科在城市更新业务上还有新的增量，这是万科近期最大的好消息。
市场一直非常认可万科的城市更新能力，它甚至可以“左右”万科的股价。
5月29日上午，万科A罕见地迎来一次盘中涨停。主要原因就是：之前一天，《城市更新“十五五”规划》正式印发，规划明确了未来五年全国旧改、城市更新、存量资产盘活的核心方向。结合最近北京等各大城市重启大规模拆迁，嗅觉灵敏的资本认为这是一些房企“翻身”的好机会。
而万科是市面上存量项目比较多、经营性业务成熟、有多个成功案例的好标的。所以，市场认为这块业务是万科“重启”的重要筹码。
但入场上海宝山区杨行镇地块，不代表万科立马会转向正常经营。实际上，这块地早已是万科的“锅中肉”。
其中还有一个有意思的插曲：在出让结果公布之前，上海宜为兴置业在今年1月份因进场“擅自开工”，因此而被罚了6000元。这也间接说明，这块地其实早已经“内定”好了。
图源：天眼查
一切迹象都在指明，杨行镇这个项目在迫切等着开工。作为位置还不错的地块，这个项目未来应该能给万科带来一些正向现金流。
图源：天眼查
但目前的万科，靠一个项目是救不活的。事关万科生死的两个根本问题仍然未能解决。
首先是万科的赚钱能力，至今没有修复迹象。
5月29日的万科股东会上，万科管理层明确表示：公司内部已经将“聚焦核心、减亏控亏”确定为2026年的经营导向，“将尽最大努力应对经营压力，争取早日走出经营困境”。
拆分万科亏损核心原因，主要有两个层面导致了万科创纪录的巨亏：
开发业务历史包袱太重。管理层直言：“开发业务受历史高价地块集中结算影响，整体毛利率仍处于较低水平。”过去高周期拿下的高价地，如今集中结算兑现亏损，这是刚性账面压力，无法通过短期营销、降本扭转，属于既定历史风险。
经营性业务无法实现正向对冲。管理层表示，“经营性业务采用成本法核算，商业、物流等经营性业务的经营利润在覆盖折旧、开销、利息后，报表层面仍呈亏损状态。”
万科另一个最大的风险是化债进程，能否快速降低债务压力。
万科目前的资金主要来源有三个。一是大股东提供的借款：2025年以来，大股东深铁集团累计给万科提供了335亿元股东借款；二是不含股东借款在内的外部融资：2025年，万科新增和再融资280亿元（不含股东借款在内），还能借到钱，这是万科的又一个好消息；三是项目销售、运营收入，以及出售资产和项目的大宗交易收入。
以上三部分资金合计能为万科带来2000亿元左右的现金流。
但值得关注的一个关键变化是大股东的输血力度正在收缩，这可能会带来一系列的连锁反应。万科公布的数据显示，2026年新增股东借款27.3亿元，额度大幅缩水。而万科现在最需要的就是“无限弹药”。
相比于收缩的股东借款，万科的到期债务压力却在集中攀升。管理层明确披露了今年的偿债压力：“今年6-12月，公司还有101.2亿元公开债到期，兑付压力较为集中。”
一边是股东借款大幅退坡，一边是百亿级债券集中到期，收支缺口只能靠“展期”化解。对此，万科的应对方案十分明确：“正在推进6-7月集中到期债权的展期工作，我们将严格遵循同债同权、公平公正原则，参照此前已成功落地的展期方案平稳推进。”
本轮地产调整走到第六年，市场早已不看房企的规模故事，只看三件事：能不能赚钱、能不能借到钱、能不能活下去。而能不能活下去，由前两个条件决定。
在“控亏”的同时，万科自2024年以来还持续在对组织架构“动刀”。据路数消息，最近万科终于动手，把“合伙人”这三个字从自己的词典里删掉了。
万科集团官网的管理团队介绍中已经没有了“合伙人”的title。与此同时，负责物业业务的朱保全，以及负责商业与酒店业务的孙嘉，两人的title也都更新成了“事业部总经理”，而朱保全之前的称呼是：万科集团合伙人、万物云CEO。
这可能意味着，万科集团正在“收回”之前业务BU(事业单元)相对独立的自主权限。
图源：万科集团官网
各种迹象显示，万科正在进行一次“大重构”，在务实自救的同时，梳理新的业务逻辑和管理逻辑。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。
发布时间：2026-06-03 19:00
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