缺钱之后向大股东伸手，已经成为一些地方国资的常规操作。
今年初，地产上市企业华发股份拿出了一套定增方案，计划向大股东珠海华发集团定增30亿元，以补充资金用于9个房地产项目的开发。
这份定增方案在7月份进行了修改，募集资金总额降低到了“不超过26.5亿元”，募集资金计划投向的项目同步减少到了7个。新的定增方案将会在本周举行的华发股份2026年第七次临时股东会上投票。
近两年，作为大股东的华发集团不断通过授信、定增、直接收购项目等方式去“抢救”华发股份。不过，继2025年巨亏94.96亿元之后，华发股份近日又发出了预亏警告，预计今年上半年将会亏损30亿—40亿元。
亏损不断，股价下跌，让华发的小股东们很有意见。有持股散户专门跑到华发股份板块留言说：“之前股东会没投过票，这次投反对票。表达一下态度。”
来源：东方财富网
对于亏损，华发给出了三点官方解释：受房地产市场持续调整影响，公司当期结转收入规模与毛利率下降；公司积极盘活存量资产回笼资金，综合市场变化影响及大宗交易折损，计提资产减值损失；受房地产行业整体行情影响，报告期内房产项目利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加。
总结一下就是：市场环境不好。
2021年，地产行业最辉煌的时间点上，华发股份的高点市值约为150亿元。经历了5年下跌之后，它的市值跌掉了近六成，剩下约65亿元。
坦率说，华发的股价走势，在地产行业“比惨榜”中根本排不上号。公司的利润巨亏，受影响最大的其实是华发的业主们。
去年下半年以来，上海华发四季河滨、华发天茂国际半岛、武汉华发尚峰等多个项目出现了延期交付。
而交付的项目，也出现了大量维权问题。比如，珠海华发琴澳新城四季半岛的业主发现，卖房时装扮得很好的会所健身房，等入住之后，能正常使用的设备只剩下瑜伽垫。
来源：小红书 华发业主账号
杭州武林宸院的业主也遇到了同类问题，卖房时漂漂亮亮的会所游泳池，等入住后已经是一个房顶发霉、卫生堪忧的破败景象。
上海华发虹桥四季在交付前，被业主发现公区楼梯间墙面腻子脱皮严重、粉刷层开裂，地下车库顶面和坡道墙面多处开裂渗漏等大量问题。
来源：小红书 华发业主账号
在上海，华发一度势头很猛，曾以半年201亿元权益销售额冲到上海房企TOP2，并打造了多个标杆项目。但短短三年时间内，就发生了转折。今年，上海华发半岛华庭的业主，感受到了开发商在下行期散发的寒意：小区的电梯频发故障、草坪大面积干枯、地下车库一下雨就漏水。
半岛华庭的业主甚至专门用AI写了一首歌：《华发水》。
还有业主反映说，华发的小区物业催收用尽心思，做服务草草了事。部分小区的绿化维护修补中，华发物业甚至用了假绿植、假草皮覆盖。
物业公司是地产开发的另一面镜子。表面上，物业公司相对独立，有比较良性的现金流，但地产开发业务发展好的时候，开发业务会对物业业务进行补贴，刺激物业业务规模快速增长。反之，地产开发业务发展难以为继的时候，又会以股东身份从物业业务抽走资金，导致物业服务出现资金缺口。
所以，很多业主的感受是：开发公司走下坡路时，物业公司的资金和服务水平也会跟着下降。
本质上，物业公司从来不是独立的“第二增长曲线”，更像是地产开发的附属售后部门。开发公司走下坡路，物业服务的塌方几乎是必然的。而华发的口碑崩塌，也正在复刻当年出险房企的老路：从开发端的项目减配、延期交付，一步步蔓延到交付后的物业服务，形成一场持续的品牌坍塌。
华发有辉煌的过去。珠海市场甚至流传一句话：一城珠海，半城华发。华发在珠海楼市的实际市场份额一度超过30%，是当之无愧的“珠海一哥”，本地人的认可度极高。
但随着地产黄金期催生出三十多家千亿房企，偏安一隅的华发，野心也开始膨胀。2020年，华发正式吹响千亿销售目标的冲锋号，开启了激进的全国化扩张。当年全公司拿地金额高达703亿元，重点重仓上海、深圳等核心城市，拿地均价直接从2018年的6000元/㎡飙升至2万元/㎡，三年时间增长两倍多。
地方国企的考核体系中，营收规模、行业排名、市场占有率往往占据重要权重，利润优先级相对靠后。这种考核导向，推动华发在过去几年持续冲规模、冲排名。
2022年行业进入冰点，民营房企纷纷收缩躺平，华发却觉得是“弯道超车”的绝佳机会，反而进一步加码扩储。仅上海两轮集中土拍，它就一口气拿下6宗地块，耗资171.57亿元；当年前9个月权益拿地金额252亿元，高居行业第11位，和全行业收缩的大趋势背道而驰。
但尴尬的是，拿地成本一路暴涨，房子的售价却没跟上，华发的销售均价常年维持在2.5万元/平方米左右，几乎没有增长。前端拿地成本三年翻倍，后端售价停滞甚至下跌，地售比直接击穿了房企盈利的安全线。这两年集中结转的2020—2022年拿地项目，大多陷入了“卖一套亏一套”的死局，既是毛利率暴跌的核心原因，也是去年近60亿存货减值的主要来源。
除了高地价的反噬，合作开发模式的后遗症也在集中爆发。为了降低拿地门槛、分散资金压力，华发的新项目大多采用合作开发模式，这也导致利润表中的 “少数股东损益” 占比常年居高不下，项目赚了钱，大量利润被合作方拿走；项目亏了钱，作为并表方的华发却要承担大部分业绩压力。
比如，华发股份本次定增资金投向的项目名单中，成都阅天府是一个典型的合作项目，华发在其中占股51%。成都锦宸院项目也是同样的股权比例。
除了住宅开发的激进拿地，华发在文旅、城市更新等重资产、长周期领域的布局也遭遇滑铁卢。最典型的是深圳融创华发冰雪文旅城项目：2020年双方联合体以127.1亿元拿地，随着融创出险项目全面停滞，华发2023年斥资35.8亿元全盘接手，最终因开发难度大、盈利性不及预期，2025年将7宗未建地块以75折价格被政府收储，账面成本58.41亿元仅回收44亿元，直接产生大额亏损。
巨额亏损之后，华发紧急更换了管理层，也狠狠踩下了扩张的刹车。新的战略全面收缩，不再冲规模、抢排名，重心收拢到成都、上海等少数核心城市，同时喊出了向“城市运营商、综合服务商”转型的口号。2026年更是提出“零新增拿地、全力盘活存量”。
但转型的阵痛才刚刚开始。国资背景给了华发足够厚的融资安全垫和信用背书，能保证它不暴雷、不违约，却无法改变行业基本面带来的盈利压力，也补不上主业持续亏损的窟窿。
回头看这次的定增，是大股东给上市公司的一次“输血续命”，缓解一下短期的流动性压力，但本质上是在为五年前靠杠杆、扩张、周期红利的激进玩法买单。面向未来，华发还需要拿出更多的实力去硬解目前的困局。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。
发布时间：2026-07-23 12:16
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