2025年的杭州楼市，上演着极致的“冰火两重天” ：前 11 个月杭州住宅成交同比缩量近两成，但却有 442.9 亿资金涌入千万级豪宅市场，同比激增 67.2%，以2868套的成交量，撬动了市区超四分之一的购买力 。与此同时，高端市场内部则经历深刻的结构性分化：
低密别墅成交“现象级”增长：2025 年1-11月成交套数从 2024 年同期的不足 500 套增长至 1174 套，同比激增 157.5% ，占据高端市场总量的四成；
购买力跃升，向顶端冲刺：在1000-1500万 “ 基础盘 ” 稳固的同时， 1500 万以上市场份额提升近 25 个百分点，其中总价超 2500 万元的顶级豪宅提升 6.3 个百分点，显示出强烈的资产升级趋向；
需求向“核心”与“稀缺”高度聚集： 购买力强势汇聚于奥体、江湾新城、城东新城等新兴核心及拥有稀缺资源的板块，地段价值梯度拉大。
伴随供应放量，部分高端住宅项目去化压力显现，市场进入买方主导、基于稀缺性进行价值重估的新阶段。
2025年，杭州总价千万以上的高端住宅市场在整体楼市调整的背景下（2025年1-11月杭州市区商品住宅共计成交497.3万㎡，同比缩减19.1%），走出了独立的行情，成交量价逆势双双上涨，市场份额创下新高。
截至2025年11月，杭州市区有总价超1000万元房源成交的项目共计有60余个，成交总量达2868套/70.5万㎡，同比分别大幅增长38.4%和34.9%，成交金额达442.9亿元，同比增幅高达67.2%。
市场份额也急速扩张，成交套数占全市总量的比例升至7.9%，成交金额占比更是高达25.9%，意味着市区超四分之一的住宅销售金额由顶级产品贡献。
价格端来看， 2025 年 1-11 月高端住宅成交均价为 62848元/㎡，同比上涨24.0% 。价格上涨动力高度集中于核心稀缺资产。如上城区复兴板块的御园项目均价已达 186000元/㎡，牢牢锚定价格极值，显示出 “ 核心资产 ” 强大的价格韧性。
表：2021年至今杭州市区总价千万以上高端住宅成交量价情况
图：2021年至今杭州市区高端住宅成交套面、金额占比变化
2025 年杭州高端市场的爆发是多重因素共同作用的结果。
① 内生性购买力强劲： 杭州数字经济与科创产业培育了大量年轻化、国际化新财富阶层，形成高端市场基本盘；“卖旧换新”资产置换潮进一步激活需求。
②政策环境释放改善红利： 新房限价的全面取消，赋予了开发商打造高品质产品的利润空间与市场土壤，刺激了高品质改善产品的供应放量。同时，早年“四限”政策的松动，也释放了原本被抑制的改善型需求，尤其是对低密、大尺度产品的追求。
③ 宏观经济下的资产配置转向： 全球经济不确定性与美联储降息背景下，杭州核心地段高端住宅凭借稀缺性、抗跌性的 “ 硬通货 ” 属性，成为高净值人群资产避险与优化配置的重要选择，吸引了本地乃至上海、北京等全国范围的财富人群进入。
仔细分析，当前杭州高端市场的热度，并非来源于整体市场的普遍繁荣，而是由少数结构性热点所驱动，市场内部的分化趋势日益凸显。
2025年，以排屋、叠墅、合院为代表的低密住宅（别墅）市场表现强劲，与普通高端住宅形成显著分化。
2025年1-11月，杭州别墅类高端住宅成交1174套，同比激增157.5%（2024年同期不足500套），其在千万级高端市场中的份额占比从2024年的20.4%大幅跃升至40.9%，几乎占据半壁江山。而普通住宅类高端产品成交量仅同比增长4.8%，市场份额也相应收缩。这一变化表明，低密产品已从细分市场成长为关键支柱。
当前杭州千万级市场，成交绝对主力集中于200-300㎡面积段（合计占比61.6%）与1000-1500万元总价段（占比63.5%），这构成了高端住宅市场基本盘。
与此同时，结构性变化正在发生：市场结构性升级趋势凸显，“终极改善” 需求加速集聚。
从面积段看， 160-180㎡面积段成交表现亮眼，占比较 2024 年同期提升了6.2个百分点； 200-250 ㎡面积段占比提升 0.8 个百分点，延续稳健增长态势； 300 ㎡以上大户型则以 13.1% 的占比，稳固占据高端市场一席之地。
从总价段看，高端区间增长动能更为强劲， 1500 万元以上各总价段成交量和市场份额均实现显著增长，其中 2500万元以上顶级豪宅合计占比提升6.3个百分点。
这一结构变化表明，高净值客群的购买逻辑正在进化——他们不再仅仅满足于核心地段的高层平层，而是将购买力积极投向兼具“低密形态”与“超大尺度”的稀缺资产。
表：2025年杭州市区高端住宅成交总价段与面积段交叉分析
高端购买力在板块间的分布呈现明确的聚集效应与显著的价值分层。
市场热点高度集中于两类板块。2025年，杭州市区共有47个板块出现千万级高端住宅成交，但购买力主要涌向两类板块：
第一类，城市核心区与新兴中心区，金额TOP3板块：奥体博览城（62.3亿元）、江湾新城（61.6亿元）、城东新城（56.7亿元），合计贡献了近180亿元，占榜单总额的近一半。这类板块依托高规格规划、成熟或快速兑现的顶级配套，成为成交的绝对主力。
第二类，拥有优质自然景观的板块如白马湖（34.6亿元）、湘湖（18.7亿元）也占据了可观的市场份额，显示出购买力对稀缺资源的持续偏好。
图：2025年杭州市区高端住宅板块成交金额分布热力图
板块价值呈现显著的梯度分化。杭州单价第一梯队（＞8万元/㎡）的板块主要包括两类：一是如望江（11.2万元/㎡）、复兴（18.6万元/㎡）、武林（8.6万元/㎡）等传统顶级地段；二是如奥体（8.8万元/㎡）等新兴核心区，它们共同构成了杭州房价的天花板。
价格涨幅的分化进一步揭示了不同板块的增长动能，奥体博览城（+78.4%）、未来科技城（+76.6%）等板块实现跳涨，主要源于前期限价严格、新房品质大幅提升以及强劲的产业购买力支撑。而部分远郊或配套停滞的板块价格则出现下跌，如青山湖科技城、银湖科技城等。
图：2025年杭州市区高端住宅板块成交价格及同比涨跌幅
从项目排行榜单分析，市场热度与价值认可度呈现高度集中的特征，项目表现差异显著。
成交高度集中于标杆项目，奥映鸣翠府成为年度焦点。奥映鸣翠府以62.3亿元的成交金额高居销售金额榜首位，成为2025年度市场焦点。成交金额榜前三项目（奥映鸣翠府、咏湖云庐、云启钱湾）总额占TOP20项目总额的33.6%，显示购买力向头部项目集中的趋势明确。
从6W+到18W+，价格体系梯度分明。成交单价榜单呈现明显的价值分层。御园以186048元/㎡的单价领跑，老牌高端低密项目坤和和家园均价接近100000元/㎡次之，奥映鸣翠府以88210元/㎡成为新兴核心区价格标杆。与此同时，榜单中也包含单价在60000元/㎡左右的项目，显示高端市场内部存在显著的价格梯度与价值认同差异。
成交“多点开花”，但核心板块仍为价值共识。上榜项目分布在奥体、白马湖、江湾新城、城东新城、湘湖等多个板块，反映了市场热点的多元化。然而，无论是从榜首项目的归属，还是从高单价项目的分布来看，奥体博览城作为新兴核心的代表，以及上城区各传统核心与新兴板块（如复兴、城东新城、江湾新城），依然是高净值人群的“价值共识”。
展望未来，杭州高端住宅市场将延续分化，并进入一个以“精挑细选”为特征的新阶段。
2025年以来，杭州高端住宅市场成交规模呈现逐季走高态势，尤其是四季度高端住宅集中入市，成交规模创新高（季均成交从一季度的3.1万㎡增长至9.7万㎡）。
但从开盘情况来看，市场热度不增反降。11月高端住宅项目开盘次数和规模创全年峰值，但登记人数锐减，平均每次开盘仅36人登记；中签率从上半年的普遍低于20%急剧攀升至11月的96.2%，购房者几乎“即登记即得”。面对激增的供应，市场整体消化速度明显放缓，这标志着高端住宅市场已由卖方主导转向买方市场。
图：2025年杭州市区高端住宅项目新开盘相关指标月度走势
后续杭州高端住宅市场将迎来集中供应高峰，根据不完全统计，17个新项目预计陆续入市，全面覆盖望江新城、奥体博览城、蒋村、大关、三塘、滨江区政府、湘湖等热门板块。产品端将以大平层、叠墅、排屋为主力业态，户型集中在210-506㎡（部分排屋可达870㎡），总价跨度从1500万延伸至5000万+，供应规模预计创近年新高。
庞大的潜在供应与放缓的去化速度形成强烈反差，预计整体去化周期将显著拉长，市场竞争将进一步白热化。除少数占据核心地段、产品力突出的优秀项目外，多数高端楼盘将陷入激烈的同质化竞争，分销合作、价格优惠等营销手段大概率成为市场常态。
表：杭州市后续待入市高端住宅项目一览表（不完全统计）
在买方市场环境下，购房者的决策将更加理性与审慎。项目能否在竞争中脱颖而出，将更取决于其内在价值：不可复制的地段或景观资源、经得起推敲的产品力设计、以及能够形成口碑的长期品质。
对开发商而言：必须放弃过去“速战速决”的思维，转向“长期主义”的精耕细作。在项目定位阶段就需极致挖掘地段或产品的稀缺性，并将“产品力”与“服务力”的兑现作为生命线。对于非顶尖项目，更需提前规划精准的客群定位、清晰的价值主张及可持续的营销策略，避免陷入被动竞争。
当前，杭州的高端住宅市场已步入一个“总量扩张、内部分化”的复杂周期。市场热度在创下新高后，正因供应洪峰的到来而步入盘整与价值检验期。市场的核心驱动力已从政策套利预期彻底转向真实的居住价值、资产属性和圈层认同。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
发布时间：2025-12-19 11:00
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